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川22市将推行“土地集中供应” 每年不超过3次 专家:有利于控制房价

发布于:2021-02-25

李认为,目前,金融方面建立了三条红线、五类定级制度,监管方面建立了一城一策,土地方面要有所行动。在他看来,土地和金融的长效机制已经建立,源头的长效机制已经建立,对于今后控制房价意义重大。

2月24日,网上文件显示,根据居住用地分类调控文件要求,22个重点城市实现两个集中,2021年居住用地公告不能超过三次。文件还表示,近期将召开视频会议,视频会议前将暂停22个重点城市的居住用地公告。

据网上消息,22个重点城市除了北上广深四个一线城市外,还有.南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡,有18个二线城市

目前,在22个网上城市中,青岛已经公开了官方文件,天津和郑州也有一些关于宅基地流转的文件。

2月24日,记者在青岛市自然资源和规划局官网上看到了一份题为《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的文件。

文件称,青岛将严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让,即发布出让公告,集中组织出让活动,全年集中统一发布住宅用地招标、拍卖、出让活动三批。

此外,网上公布的天津市规划和自然资源局的文件披露了更多关于“两个集中”的详细信息。

一是集中发布转让公告,二是原则上天津市全年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡;集中组织转让活动。同批公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定挂牌的共同起止日期。土地拍卖的,拍卖活动应当连续、集中完成。

天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不再发布住宅用地的出让公告.

郑州网上传输文件要求,机场区、郑东新区、经济开发区、高新区、尚洁区等区域自2月23日起禁止发布住宅用地出让公告,公告由郑州市自然资源和规划局统一组织实施。

值得一提的是,虽然以前各地实行的是集中供地模式,但那是"高频集中"。

以上海为例,据中央参考所统计,截至2020年12月15日,上海成功出售各类土地368宗,分散于全年,其中12个月售出92宗。

2020年6-8月,由于市区供应增加,优质宅基地数量增多,上海的土地拍卖市场多次上演多家房企竞拍的激烈场面,土地拍卖的升水率逐渐提高。在此期间,家庭的平均保险费率高达23%;同年9月以来,上海为了给土地市场降温,采取了“减量化”的方法稳定土地市场。每月售出的宅基地数量控制在4至5个,第四季度宅基地平均升水率也降至5%以下。

这说明上海“集中供地”频率较高,出让日期分散灵活;“两集中”的供地模式则将推地的时间也进行了统一规定.呢

业内人士认为,如果实施这一政策,将会给土地市场和开发商带来巨大的变化。具体表现如下:

1.首先,每批涉及的地块数量会有一定程度的增加;

2.土地集中使用无疑对房企的资金要求更高。此前,房地产公司依靠错位来制造时间差,如果22个重点城市都集中在3个月供地,房企单笔资金的使用率将大大降低.房企需要加强现金流管理能力,调整销售节奏,确保土地供应前预留大量资金。此外,开发商联合拿地会将

一步涌现,房企权益占比持续降低;

3.22个城市集中供地使得房企投资团队的压力更大,也对房企的投资研判能力提出更高要求,否则拿错地的概率也将增加;

4.如果22个重点城市供地被严格控制,房企在这些城市拿地越来越受限,不排除其将更多精力投入到其他城市的土地市场,进一步下沉

5.集中卖地或将导致新房集中上市。市场短期内会有大量新盘集中上市,同策研究院资深分析师肖云祥认为,后续伴随着新房集中供应,市场竞争加剧,销售存压,为了保证利润,房企拿地时要“克制”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示,集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容。

李宇嘉认为,目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要有所行动。在他看来,土地和金融端的长效机制建立了,源头上的长效机制就建立了,这对于未来管控房价意义重大

对于“集中供地”前后土拍的差异,李宇嘉形容道:“过去供地计划缺乏约束,对于开发商来说,有一宗地挂牌就去抢,因为不知道未来还有没有地供应,在哪里供应,什么时候供应,是不是自己心仪的地块。部分房企城市公司为了生存,不得不去抢地,从而造成了高地价。”“集中供地”后,开发商将明确地知道,未来有几批供地,要供在哪里,公司是否需要参拍,如同“三道红线”一样,有了明确的规则。开发商可以根据自己深耕和发展的需求,选择拿地的时间和区位,从而促进土地市场健康发展。

“集中供地”的影响除了涉及开发商外,李宇嘉认为还将倒逼地方政府。他补充称,过去,热点城市供地计划较为随机,存在完不成计划的情况,且供应规模、节奏、分布也不明确,从而导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨。集中供地将倒逼地方政府编制好供地计划,供地的批次、时间、规模,可以根据市场热度决定供地计划的调整。

记者 孙婉秋 郑娜

编辑 沈玉洁

标签: 城市 住宅 文件
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