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华夏幸福“不幸福”:工业模式难以复制

发布于:2021-02-03

实际上,真正的重大打击一方面来自于疫情导致的销售和开发的放缓,另一方面来自于去年的“房地产三条红线”和“房地产贷款集中管理”,这显然客观上迫使房企降低杠杆、减少负债、控制风险。但华夏幸福不仅仅是三条红线都在强调,它的发展模式是高杠杆、长期的,可以说是超越了短期融资和债务延展。

中国的幸福是“不幸福”的:这都是因为难以复制工业模式

曾经进入中国房地产前20的华夏幸福,在2021年初遭遇了令人担忧的局面。

中国房地产行业的鳄鱼很多,连百强企业的门槛都要有1200亿元的年销售额。排名前20的企业绝对是一线房地产开发商。华夏幸福,出生于河北省,2011年a股上市,除了北京周边,全国很多地方都有分布。早在2016年,其销售额就超过了1000亿元。2019年销售额达到1451亿,根据2019年年报显示,展示收入突破1000亿,归属于上市公司股东的净利润145亿,均增长超过四分之一。

但2021年2月1日,华夏幸福宣布公司债务逾期52.55亿元,公司股票已提前几天停牌(因拟发行股票收购一家公司)。2020年以来,华夏幸福的股价普遍呈下降趋势。可以说,2019年以后,这家公司就风光不再了,现在是股债双杀。

那为什么会走到这一步?整理一下就好。

工业地产最强(无)

华夏幸福在房地产圈有很多标签,比如工业地产,北京周边的地王,英雄花钱挖人,其他房地产企业无法复制的房地产开发模式。别人以土地为一亩,而中国的乐土以平方公里计算。在国内看过几个开心的项目,经常不开几十分钟的车,一个小时连剧情都完成不了。我还记得有个介绍招商的朋友介绍国内的开心项目的时候,用了一句话:从这条路一路开到地图上的另一条路,这里全是国内的开心项目。

可以说没有哪家房地产公司像它一样,因为它几乎完全从事工业地产,这是一种替代。

这种模式起源于河北,正好是北京周边地区。中国的幸福模式是从一级土地开发开始,与某个地方合作,包括配套建设、修路,然后从事工业投资、工商经营,换取优惠的地价和开发条件,再通过开发、销售、经营赚取收入。

说白了,这种模式是真正的城市建设,也意味着一定是大规模的土地规划。可以说涵盖了一个新城区的规划、开发、建设,不仅仅是房地产的建设,最大最难的部分是产业投资,这是中国幸福崛起的最初契机。

始于2002年的固安工业园,几年后取得了巨大的成功。特别是从北京转移过来的大量产业落户园区,奠定了这种模式的想象空间,一方面让不为人知的华夏幸福在北京周边迅速传播,同时走向全国,拿下了50多个新兴工业城市。

在这个过程中,华夏幸福付出了巨大的努力,从各种一线房地产企业招聘人才。基本上提供的工资直接高于之前收入的30%。那些年,可以说很多房产人的收入跃升到百万,这是华夏幸福跳槽的机会。同时,每一个巨大的项目开发,往往会有十几栋楼同时开盘出售。年销售额百万平米的地产商只能负责华夏幸福的一个项目,大兵团打架。一个项目在一个地区的销售规模超过其他房地产企业a

但是,行业很难实现。北京周边工业园区的成功,很大程度上得益于北京极高的产业潜力,尤其是奥运会前后的产业转移,以及北京对人口的吸纳和溢出能力,这是其他地方难以复制的;这也是为什么华夏幸福在很多工业园区建设城市,却很难在发展周期中吸引到足够多的产业落户。这条链子太长了。

产业是地产的难题

为什么其他房企没有办法复制产业地产的全国化布局?

其实这个问题华夏幸福自己也很难回答,因为它自己的成功模式自己都很难复制,但必须要肯定的是这家企业的确在尝试,而不是画饼。

有了产业,吸引就业和经营,然后城市配套的跟进,这都需要极大的城市量级,而且开发周期的前期投入是非常大的。以平方公里计算的土地,拍脑袋想也知道必然不是城市的核心地段,而是远郊。这种土地几乎是原生态的,这种建设开发可以说是从0到1的过程。

造城不像普通的房地产开发,有个好的地段或者依托一点资源,例如商业、部分企业,或者自然景观,甚至学校都可以做起来,找到价值立足点,而是必须先去创造条件,把基本的土地整理,交通、水电气解决,进而是产业经营政策。这时候招商还需要对上下游产业链,不同产业的引入寻找理由,然后才有人会来,否则即使建设再多的房子,也很难有需求。

这个过程中持续的投入,都需要资金、政策的支持,即使华夏幸福拿地的成本再低,其开发的过程也十分漫长。例如拿到一片土地,需要先期投入做规划展馆、人才中心、商业街等展示型的物业,之后开始通过销售开发回笼资金,但这个过程中又不断地需要新增产业开发和招商,尤其是前期的优惠政策决定了,对产业方的运营基本上是投入为主,动辄数亿、数十亿的资金才能玩得转。

而且产业园依托的城市、城市群如果人口、产业、经济基础不够,就很难吸引到人口、产业、资源,这种前期的投入仅靠销售回款是远远不够的。这也是为什么华夏幸福有较高的负债,同样据华2019年财报,华夏幸福的总资产为4578.11亿元,负债合计3841.25亿元,2019年全年华夏幸福的资产负债率为83.9%,综合计算净资产负债率达到183%,而其中短期借款就超过256亿元。

2018年华夏幸福静静心现金流为-74.28亿元,到了2019年则进一步扩大为318.2亿元,这是个很花钱的事情。

这也是为什么在2018年,华夏幸福引入平安战略投资,后者成为公司第二大股东。这份投入伴随着一个对赌协议,2018年至2020年三年华夏幸福净利润增长率不低于30%、65%、105%,且如果任一年度实际净利润小于承诺利润率的95%,华夏幸福的股东需要对平安进行补偿。

与此同时华夏幸福面临的是大本营环京地区市场持续下滑,房价和成交量因为限购、限售等政策受到很大影响。这一点大厂、香河等地有投资的开发商和购房人应该是深有体会。从几年前两三万的房价,炒房客蜂拥而至,到后来房价长期徘徊在万元左右;更主要的是限售无法出手导致流转很难。

而其他多地的产业园区开发,如前文所说还在投资的过程中,虽然房子买了很多,但是相比所需的资金还是远不足以覆盖。所以说这么多大型房企为什么玩不转产业园大规模造城模式,就一目了然了。

今年1月份评级机构穆迪就已经将华夏幸福的债务评级从Ba3下调至B2,而惠誉则是从BB-下调至B,坦白的说这都不是建议持有的评级,这对华夏幸福进一步发债是一个非常大的打击。

其实真正重大的打击一方面来自疫情导致的销售、开发降速,另一方面还有去年的“房地产三道红线”和“房地产贷款集中管理”,这些显然是客观上强制房企降杠杆,降负债,控制风险。然而华夏幸福不但三条红线全部踩重,而且其开发模式本身就是高杠杆、长周期的,可以说这不是短期融资、债务延展能搞定的。

比这个更甚于的因素则是人口红利、城镇化增速在放缓,并不是每个城市都能吸引到足够的人和资源。同时居民部门的负债率也一直走高,这个之前我的文章也写过多次,我国的家庭财产中负债的比例,长期债务(主要是房贷)已经占比超过7成,可以说居民投资房产的能力、信用、杠杆水平都已经到了一个拐点。

这就是华夏幸福不幸福的源头。

到这里我还要中立的补充一点,华夏幸福作为一家上市企业,其产业园模式可以说是少有人走的路,而且并非都是在画饼,的确有落地成功的例子,在开发的项目有的我也去过,能看出这家企业在这方面的努力。然而也必须承认,这种模式天然的难题,吞噬了企业持续发展的机遇,当去杠杆成为主流,当地产红利时代、资本红利时代退去的时候,高杠杆、大量资金投入支撑下的造城理想难免变成梦想,距离现实远了。

另一个需要关注的问题是大量的孔雀城(华夏幸福旗下房地产开发板块)开发的住宅项目,能否如期交付,在债务危机的时刻,交付的舆论将成为下一个压向它的重担。

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标签: 华夏 幸福 产业
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