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重！监管扩张:房地产贷款的“红线”来了

对于中国大型银行，包括工农建交、CDB、邮政储蓄银行，房地产贷款上限为40%，个人住房贷款上限为32.5%。

解读：

房地产贷款新规定，专家：居民不必太担心有限的抵押贷款

央行和银监会新设立的房地产贷款集中评估对超过48万亿的房贷有何影响？

中国基金报记者吴军

2020年的最后一天，央行和保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，房地产贷款市场迎来了一场重新监管！

《通知》明确考虑到银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款余额和个人住房贷款余额设置两个上限。例如，第一个文件是建立工农外交关系，CDB和邮政商店。房地产贷款上限40%，个人住房贷款上限32.5%；第二档是招商银行、北京银行、农业发展银行等。两个上限分别为27.5%和20%。五档的具体要求见目录。

此外，对于超过上限的机构，将设定2-4年的过渡期，并建立地区差异调整机制。为配合新资产管理条例的实施，新资产管理条例过渡期(至2021年底)归还的房地产贷款不计入统计。

值得注意的是，央行《货币政策执行报告》显示，截至今年9月底，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为48.8万亿元，房地产贷款占各类贷款余额的28.8%；其中，个人住房贷款余额33.7万亿元。

基金君梳理了这次发布的几个文件的核心内容，整理出几个主要点供参考。

一、为什么要建立房地产贷款集中度管理制度？

《答记者问》指出，根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度的要求，中国人民银行、中国保监会借鉴国际经验，结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中管理制度，以提高金融体系的韧性和稳定性，促进房地产市场稳定健康发展。同时，推进金融供给侧结构改革，强化银行业金融机构内部约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、农业、农村、农民等薄弱环节融资，促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

央行今年11月发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》，截至今年9月底，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月底回落0.3个百分点。房地产贷款占全部贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较6月底下降0.1个百分点。

二、什么是房地产贷款集中度管理制度？

《通知》表示，房地产贷款集中管理是指银行业金融机构(不含海外分行)房地产贷款余额与机构人民币贷款余额的比例(以下简称房地产贷款比例)和个人住房贷款与机构人民币贷款余额的比例(以下简称个人住房贷款比例)，应符合中国人民银行和中国保监会确定的管理要求。

即不得高于中国人民银行和银监会确定的房地产贷款比例上限和个人住房贷款比例上限，并应当执行

第二档是中国中型银行，包括招商银行、浦发银行、中信、兴业、广发、平安、光大、民生等。以及北京银行、上海银行、江苏银行、浙商银行等。以及农业发展银行和进出口银行。房地产贷款上限27.5%，个人住房贷款上限20%；

第三档是中资小银行和非县域农村合作机构(包括农村商业银行、农村合作银行和农村信用社)，如城市商业银行(第二档不包括城市商业银行)、民营银行、大中城市和城乡合作机构。房地产贷款上限22.5%，个人住房贷款上限17.5%；

第四档是县级农村合作机构。房地产贷款上限17.5%，个人住房贷款上限12.5%；

第五档是村镇银行，房地产贷款和个人住房贷款上限分别占12.5%和7.5%。

三、主要分为五档管理房地产贷款集中度

为了体现地区差异，新规还确定了地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度的管理要求，可以适度灵活。

《通知》还表示，中国人民银行副省级城市中心支行以上分支机构，会同当地银保监派出机构，在充分论证的前提下，结合辖区内地银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险的特点，可以合理确定辖区内相应档次的当地法人银行业金融机构的房地产贷款。根据本通知第三、四、五号文件关于房地产贷款集中管理的要求，在增减2.5个百分点的范围内，

四、地方银行可增减2.5个百分点 结合实际、保持适度弹性

《通知》指出，2020年12月底，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款比例超过管理要求且超过2个百分点的，业务调整过渡期为本通知实施之日起2年；

超过2个百分点以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起4年。房地产贷款和个人住房贷款的业务调整过渡期另行规定。

此外，如果在业务调整过渡期结束后，由于客观原因不能满足房地产贷款集中管理的要求，银行业金融机构经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会或中国人民银行当地分支机构和中国银行业监督管理委员会派出机构评估，提出申请并认为合理的，可以适当延长业务调整过渡期。

五、设立2-4年的过渡期安排

《通知》表示，房地产贷款集中度超过管理要求的银行业金融机构，在业务调整过渡期内，必须制定逐步符合管理要求的调整方案，并明确与管理要求边际趋同的具体措施。

其中，适用第一、二次房地产贷款集中管理要求的银行业金融机构将在本通知实施之日起一个月内向中国人民银行和中国保监会提交调整方案，并按季度报告实施情况。

适用三、四、五级房地产贷款集中管理要求的银行业金融机构，应当自本通知实施之日起一个月内向中国人民银行当地分支机构和中国保监会派出机构提交调整方案，并按季度报告实施情况。

六、1个月内提交整改方案

《通知》还指出，为了支持住房租赁市场的蓬勃发展，住房租赁贷款暂不计入房地产贷款比例。目前，中国人民银行正在会同有关部门研究制定住房租赁金融业务的相关意见，并建立相应的统计制度。当时，贷款与房屋出租有关

目前超出管理要求的银行业金融机构应结合自身实际制定过渡性业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构应稳步开展房地产贷款相关业务。中国人民银行和中国保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务发展情况，督促及时采取措施纠正异常增长。

七、住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算

《答记者问》还表示，2019年以来，中国人民银行和中国保监会对房地产贷款集中度管理体系进行了广泛研究，并与金融机构进行了充分沟通。相关指标充分考虑了银行业金融机构的实际情况，采用了分类分级、差别过渡期、区域调整机制等多种制度安排。目前，大多数银行业金融机构符合管理要求，中国人民银行和中国保监会将要求其稳步开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款和个人住房贷款比例基本稳定。

对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整模式，并根据年度合理分配业务调整规模，确保调整步伐相对稳定，调整工作稳步有序进行。对下调压力较大的个别银行，通过延长过渡期，区别对待，确保政策顺利实施。

编辑：小莫