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媒体集体高呼地产大佬“还债” 房地产分红逐渐减少 大齐成为开发商新宠？

2020年，新的基础设施将被写入政府工作报告，这让房企趋之若鹜。房地产红利越来越小，很多开发商开始建设大规模的基础设施，比如绿地。但在毛利率低和长期压力并存的情况下，格陵兰被多家媒体逼着还债。

作者：戴雪

编辑：勒洪雁

2月2日，微信官方账号“798守夜人”发表了一篇题为《东北地产媒体的呐喊：还钱》的文章，指出绿地集团东北地区未能偿还债务。

文章称，绿地集团东北地区分别欠乐居哈尔滨广告服务费191.64万元、哈尔滨方天下网络服务费90.82万元、凤凰地产网络广告服务费84.42万元、安居客哈尔滨站网络广告服务费17.6万元、新浪黑龙江广告费10万元。欠款总额近392万元。

2020年10月28日下午，根据社交网站截图，网易地产成都频道还发布了一篇文章《绿地，请付费》。

文章发表后，一些企业表示收到了一些钱。可见绿地生活不易。

公告称，2020年绿地将实现营业总收入4813亿元，利润总额308亿元，归属于上市公司股东的净利润137亿元。但现实是，去年绿地大型基础设施收入超过房地产，房地产销售额同比下降7.7%，至3583.53亿元，全规模金额3567亿元，净利润同比下降6.93%。

2020年，新基础设施将写入政府工作报告，各省总投资50万亿元的新基础设施投资计划将使房企趋之若鹜。对比碧桂园、中海、华夏幸福等房地产企业为政府大型基础设施行业试水的布局，绿地控股(600606。SH)在大型基础设施的时间和成本上投入了更多的心血。

在一周前的绿色媒体会议上，张玉良主席喊出了口号：“2021年，绿色空间的收入至少是6000亿，大型基础设施的目标是4500亿。”64岁时，他是一名老兵。他专注于绿地、大型基础设施等多元化业务，希望企业发展反弹升级。

算上近几年绿地的排名，从2012年到2015年，绿地一直排在国内房地产企业销售榜前三位。2016年和2017年分别跌至第四位和第六位。2018年实现销售突破3874.93亿元后，2019年绿地业绩增长约5.5亿元。2020年，转了一圈又跌回来。与其他头营房企相比，突破5000亿元甚至7亿元

房地产红利逐渐减少。张玉良认为，大规模的绿色基础设施应该扩大规模，中国前五大产业将在2021年实现。今年大型基建单项指标报告可完成4000多亿，目标4500亿，利润80-100亿。一方面要打风口浪尖，另一方面大基建毛利率低、周期长成为诟病点，净利润靠房地产商的绿地能不能落后后给它带来反击？

第二战场超越房地产：大基础设施低毛利率

关于基础设施板块的布局，一位地产老手告诉腾讯地产：“基础设施规模大，容易融资，可以换来大面积的土地，这样绿地其实和当地城市投资公司的商业模式一样，基础设施利润高，价格低。土地。”

与传统的“铁公基”相比，新的基础设施是信息化，

数字化时代的基础设施，涵盖5G基站建设、人工智能、工业互联网、大数据中心、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩等诸多领域，需要更多的是运营与拓展能力。

就2020年的业绩来看，绿地的基建业务发展已经超过地产主业，多元化劲头十足，但是毛利率却没有呈现多大的改变。

根据之前发布的2020年销售简报显示，房地产年销售金额3583.53亿元，同比减少7.7%；销售面积2909.3万，同比减少10.7%；绿地基建2020年营业收入2801亿，同比增长19%；新签约合同6103亿元，同比增长62.8%，项目数5299个。

事实上，绿地最早多元化的试水始于2005年，从能源、汽车到如今的基建、商贸，绿地秉持的是“鸡蛋”分篮策略，不固定于某个单一的产业，逐渐从原来的经营房地产到房地产为主业，大基建、大金融、大消费等相关产业集群并举的业务组合。而从近年来业务发展模式来看，大基建呈现了快速的增长趋势。

绿地年报显示，2014年到2017年，绿地基建业务分别完成250.95亿元、426.62亿元、1048亿元的营业收入，年复合增长率超过60%。截至2018年底，大基建的营收1481.32亿元，仅次于地产板块。而根据2019年年报，绿地控股房地产业务全年结转收入1947亿元，同比增长21%；基建产业全年营业收入1866亿元，同比增长47%。

去年4月，绿地全新组建“绿地大基建集团”及“绿地大基建技术研究院”揭牌，基建产业已发展成为与房地产主业并驾齐驱的核心产业，但是，就是在加码大基建业务的近些年里，绿地控股在房地产行业的排名逐步下滑，被融创、保利等房企追赶超越。

“绿地控股专注于做地标建筑和商业办公地产，错过了一轮住宅地产发展的红利期。然而，由于大基建、大消费业务的毛利率水平较低，绿地控股目前净利润还是依赖于房地产业务。目前看，绿地控股大基建业务虽然有效了提升了公司的营业收入，但因其业毛利率水平过低，还不能为公司贡献过多的利润，并拉低了公司总体的毛利率水平。”相关人士表示。

就毛利率来看，公开数据显示，2017年绿地基建产业虽然营收规模超千亿，但毛利率仅3.8%。相比于地产业务高达26%的毛利率相形见绌。绿地在商品销售、能源产业、汽车及相关产业较低的盈利能力对整体的毛利率水平有较大的影响。到了2019年绿地“大基建”板块毛利率仅为4.3%，一直以来都处于低位，而此项数据在2020年中报中也未有明显的改变。

对于较低毛利率的问题，张玉良曾表示，除了毛利润，更重要的要看自有资本的年回报率、ROE，他认为大基建的回报率不低，基本在15%左右，高的也有20%多。

对于基建业务对于绿地的发展贡献前景，相关专家则认为，房地产身处洗牌阶段，在大基建投入大、回报周期长、多元化跨度大等枷锁束缚下，绿地坚持地产及基建两条腿需要结合当下新基建的发展趋势，地产商要做好长线思维和克服困难的准备，深度运营城市群、都市圈，深度参与都市圈里的产业。

此外，疫情影响下，一线城市的商业租金下滑，商办供应、销售、租金都受到制约，绿地的商业地产也受到一些影响。

张玉良也在公开场合表示：“受疫情影响，去年绿地掉了几十个亿的利润，其中房地产掉了300、400个亿，主要是商业地产，大基建去年掉了七八百亿，这个原因主要是两部分组成，一部分是去年大基建运行受影响不少，另一方面广西建工并购，在8月31日交割，但是由于降负债的原因，去年并了广西建工改革的收入，其他企业没有并，如果全口径并进来的话，这个数字很惊人。”

除了单独做大的大基建业务之外，绿地同时促进高科技及金融等多项产业协同发展。公开数据显示，绿地的国际贸易、零售等业态2020年营收81亿元，同比增长21%。绿地财务部副总经理吴正奎曾公开表示，绿地现在考虑把核心公司做上市，贸易港的分拆上市也在计划中，2021年或会有进展。而市场消息称，绿地大基建、数科、金控都有望分拆独立上市。

多元化战略引领了绿地的大规模扩张步伐，但是同样也带来了较低的净利率，多元化扩张需要大量的资金投入，推高了企业负债水平。

张玉良则认为，“单一地产方面排名我们不在乎，要看整个企业，看整个结构调整中，我希望它到什么程度，来按自己的需求来看。“

组织结构多元化持续 混改迷局或有“新军”入席

除了业务模式的多元化，混改、引战，在制度改革与发展上绿地也在尝试多元化之路，致力于进行混合所有制改革，以保持企业整体活力。如今，时隔六年，龙头房企绿地控股混改再度开启。此前，纷纷扬扬的绿地被收购传闻被张玉良予以否任，取而代之的则是绿地战投或引一险资一券商。

对于绿地引战的原因，一位不愿具名的业内资深人士分析称：“早年间，绿地在各地做大盘开发，拿了太多大体量配套商办，卖不掉，负债越来越重。2000年左右绿地就遇到住宅低价卖不动的问题，基本转酒店和酒店式公寓，经营了十年左右才在市场好了以后再逐步散售。主要原因就是商办存货太多，市场有传言称今年开始，绿地准备转运营与整售并行的道路。不过，今年他们在引战投，解决负债问题，这样才有能力大规模自持。”

2020年7月27日，绿地控股发布公告称，为进一步深化国资国企改革，上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持有的公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过公司总股本的17.5%。

目前，绿地控股的前三大股东分别为上海格林兰投资、上海地产及上海城投集团。其中，上海格林兰投资为以张玉良为首的员工持股平台，持有公司29.13%股权；上海国资全资控股的上海地产和上海城投集团分别持有25.82%和20.55%，持股比例合计为46.37%。

如果混改成功，上海国资将转让17.50%股权，转让后合计持有绿地控股28.87%股权，略低于员工持股平台上海格林兰投资。混改后绿地的第一大股东将不再是上海国资，而是上海格林兰投资，而战投不会干预具体经营事务，绿地管理层的实际控制权将有所加强。

事实上，2013年，险资平安创新就曾以5.62元的最低认购价，斥资58亿元参与绿地增资扩股，之后大量减持，不再是绿地股东。为迅速扩大规模，绿地从2015年开始已连续第四年参与国企混改，收购标的全部为基建企业，包括贵州建工、江苏省建、西安建工以及2018年最新的天津建工，四次一共花了55亿元。

提高市场化程度，提升经营管理自由度，加速改革活力全面释放是绿地混改的初衷。

张玉良曾说过，只有在母公司层面实施混改，才能从全局上和根本上对企业制度进行变革，即使有合作伙伴来，充其量只是财务投资人，参股最高比例预计不超过17.5%，不存在被收购的概念。

事实上，引入战投，引入财务投资人，对于近年来陷入质量舆论、掉队风波、股价低迷及负债高企的绿地来说，或许更多的是夯实现金流，减少负债，增强核心竞争力。

数据显示，仅2020年三季度绿地的经营现金流、投资现金流、筹资现金流同比均出现不同程度的下滑。

绿地2020年三季度现金流情况

坐拥近万亿的庞大总资产，多元化陀螺早已旋转起来，张玉良也在不停地挥舞鞭绳让它们转得更快，但是商业事件总是在不断地布局与结局后，又一次次重新走回局中，又萌生新的局势与想法。在“三道红线”的紧箍咒之下，如何刺激各产业多出业绩反哺主业、实现逐个击破及升维是绿地下一步需要夯实及稳固的新战场。